• Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

Последние новости:
03.09.2019

Законопроект "О внесении изменения в статью 1 Федерального закона "О противодействии коррупции" призван устранить сложившуюся правовую неопределенность в сфере бюджетного законодательства, предусматривающего зачисление конфискованных денежных средств, полученных в результате совершения коррупционных правонарушений. Между тем, само понятие "коррупционное правонарушение" в настоящее время отсутствует в законодательстве.

21.08.2019

Принятие законопроект "О внесении изменений в статью 2.6.1 КоАП РФ" позволит владельцу автомобиля своевременно получить информацию о совершенном правонарушении водителем его транспортного средства, освободиться от ответственности согласно ч. 2 ст. 2.6.1 КоАП РФ, воспользоваться возможностью уплаты административного штрафа со скидкой предусмотренной ст. 32.2 КоАП РФ, своевременно выявлять несанкционированное использование регистрационного знака своего автомобиля другим транспортным средством.

14.08.2019

Целью законопроекта является устранение правовой коллизии между Федеральным законом "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" и бюджетным законодательством. Его реализация позволит избежать споров о необходимости использования специального банковского счета в соответствии с Федеральным законом.

Все статьи > Ипотека в силу закона: плюсы и минусы (Пластинина Н.)

Ипотека в силу закона: плюсы и минусы (Пластинина Н.)

Дата размещения статьи: 11.05.2016

Ипотека в силу закона: плюсы и минусы (Пластинина Н.)

Многие кредиторы и заемщики применяют ипотеку в силу закона. А много ли у нее плюсов по сравнению с ипотекой в силу договора? Возможно, что минусов у нее едва ли не больше...

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке") к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
На современном этапе в подавляющем большинстве своем ипотека в силу закона встречается при:
- приобретении земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок;
- приобретении жилого помещения либо построенного полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения. Жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ "Об ипотеке" государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).
Все достаточно просто и понятно. Напомним, что существует еще и ипотека в силу договора. Почему же сейчас достаточно много кредиторов и заемщиков выбирают ипотеку в силу закона? В чем ее плюсы? Еще интереснее было бы одновременно выяснить и в чем ее минусы. Так, на всякий случай.

ПЛЮС N 1: СОСТАВЛЕНИЕ ОДНОГО ДОГОВОРА

При ипотеке в силу закона составляется один договор - например, договор купли-продажи. Он же предоставляется в ЕГРП вместе с соответствующим заявлением для регистрации права собственности, на его основании регистрируется ипотека в силу закона с внесением соответствующей записи в ЕГРП. Принцип минимализма в документации, конечно, подкупает.

МИНУС N 1: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ МОЖЕТ БЫТЬ РАСТОРГНУТ, А ЗАПИСЬ ОБ ИПОТЕКЕ - НЕ ПОГАШЕНА

Ситуация и сам риск малопрогнозируем при обычном течении сделки купли-продажи объекта недвижимости. Однако, если объектом выступает жилье в старом доме (да и в нынешних новостройках такое возможно), весьма вероятно, что покупателем (новым собственником) при ремонте выявятся скрытые существенные недостатки помещения, которые в силу закона могут послужить достаточным основанием для отказа покупателя от исполнения сделки купли-продажи недвижимости, в том числе уже после регистрации права собственности покупателя на объект. Таким образом, возможна следующая ситуация:
1) с помощью кредитных средств покупатель приобретает жилье;
2) покупатель отказывается от покупки жилья (в судебном порядке);
3) суд выносит решение в пользу покупателя - нового собственника;
4) на основании решения суда право собственности нового собственника прекращается, регистрируется право собственности продавца - предыдущего собственника;
5) однако запись об ипотеке в ЕГРП остается действующей до погашения кредита покупателем.
Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ "Об ипотеке" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.
Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 ГК РФ. Однако признание договора купли-продажи, на основании которого возникла ипотека в силу закона, расторгнутым (прекращенным) не перечислено среди этих оснований. Таким образом, в указанной ситуации залог не прекращается до исполнения должником обязательства по кредиту перед банком-кредитором, предоставившим денежные средства на приобретение объекта залога.
Пример из практики.
Истица обратилась в суд с иском к покупателю своего дома и банку о прекращении договора ипотеки. В обоснование требований указала, что между ней и покупателем был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (далее - Объект). Часть стоимости Объекта была покупателем оплачена с помощью кредитных средств, предоставленных банком. Покупатель в судебном порядке расторг договор, однако регистрационная запись об ипотеке погашена не была.
В ходе рассмотрения дела указанные обстоятельства нашли свое подтверждение. Также суд установил, что договор купли-продажи Объекта был расторгнут по основаниям ст. 475 ГК РФ в связи с выявленными существенными недостатками Объекта. Решением суда с истицы в пользу покупателя взыскана уплаченная за Объект сумма, однако на <дату> истицей погашена только часть долга. На основании решения суда была осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности покупателя и регистрация права собственности истицы на Объект.
Как правильно указал суд, решение суда о расторжении договора купли-продажи порождает права и обязанности именно для сторон этого договора купли-продажи, а не для банка, который не получил от покупателя исполнения кредитных обязательств. Более того, банк в силу закона является добросовестным залогодержателем, поскольку на день предоставления кредита под залог недвижимости не знал и не мог знать, что законный залогодатель в последующем заявит о расторжении договора купли-продажи Объекта. Сам по себе отказ покупателя от исполнения договора купли-продажи, заключенного с истицей, основанием для прекращения залога в рамках кредитного договора с банком, по мнению суда, не является. С учетом изложенного, суд не усмотрел правовых оснований для прекращения ипотеки на Объект и в иске истице отказал. Вместе с тем, как правильно указал суд, истица в целях скорейшего снятия обременения с Объекта не лишена права погасить задолженность покупателя по ипотеке перед банком с тем, чтобы появилось предусмотренное пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ основание для прекращения залога (Апелляционное определение Омского областного суда от 29.04.2015 по делу N 33-2701/2015 <1>).
--------------------------------
<1> http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1200225;rnd=177853.36169434268958867;div=LAW

МИНУС N 2: РИСК ОСПАРИВАНИЯ ИПОТЕКИ КАК ФАКТА

Заключение всего лишь одного договора купли-продажи наряду с подписанием кредитного договора, но при отсутствии отдельного договора залога многих граждан вводит в заблуждение. Они искренне считают, что приобретенное на кредитные средства жилье ничем не обременено, ведь специальных договоров об этом с банком не было. Спор порождает и неправильно оформленная закладная. Конечно, граждане-заемщики далеки от понимания юридических тонкостей и специфики возникновения ипотеки в силу закона. Что, однако, не мешает им пользоваться своим правом на оспаривание сделок. Да, суд все выяснит, постановит справедливое решение. Но пока суть да дело...
Пример из практики.
Истица обратилась в суде иском о признании закладной незаключенной и погашении записи о государственной регистрации ипотеки. В обоснование своих требований указала, что подпись на закладной - не ее, что было подтверждено экспертом. Суд выяснил, что была произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а также регистрация права собственности истицы на спорную квартиру и ипотеки в силу закона, о чем сделана регистрационная запись. Одновременно оформлена закладная на приобретенную квартиру, по условиям которой истица является залогодателем, а банк является залогодержателем. Суд, установив указанные обстоятельства дела, в удовлетворении требований истице отказал. При этом суд указал следующее: поскольку право залога у залогодержателя-банка возникло в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а не на основании закладной, само по себе оформление данной закладной, ее подписание или неподписание залогодателем-истцом, признание ее заключенной или незаключенной не имеет правового значения при решении вопроса о законности внесения государственной регистрационной записи об ипотеке спорной квартиры в ЕГРП, эти обстоятельства не являются основанием для прекращения (погашения) указанной государственной записи об ипотеке. На основании указанных выводов суд в удовлетворении требований отказал (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу N 33-32954/2015 <2>).
--------------------------------
<2> http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1342097;dst=4294967295;rnd=177853.621536640683189;div=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=9A7E4A281D0CC70429FDC31084C3C42D;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=269%2C0;REF7YPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN__BACKREFS;SORTTYPE=0;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1-100;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=21184616171778535139607491437346

Вывод: право залога у залогодержателя возникает в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. Сама по себе закладная не порождает ипотеку, а лишь удостоверяет ее, поэтому несоответствие находящейся в ней подписи собственнику-заемщику не является основанием для признания ипотечного обязательства не возникшим и погашения записи о государственной регистрации ипотеки.

МИНУС N 3: РИСК НЕПОГАШЕНИЯ ИПОТЕКИ ПОСЛЕ ОПЛАТЫ

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).
Таким образом, полная оплата покупателем приобретаемого жилого помещения с рассрочкой (отсрочкой) платежа должна прекратить ипотеку (залог) в силу закона. Но не всегда все бывает так, как в теории. Случается, что фактическая оплата произведена, однако, поскольку доказательства этому имеют недостатки (или отсутствуют вовсе), обязательство по оплате не может считаться выполненным. Следовательно, и оснований для прекращения ипотеки также не имеется.
Пример из практики.
Между гражданами был заключен договор купли-продажи, который предусматривал полную оплату стоимости продаваемого жилья уже после регистрации права собственности нового собственника - покупателя. В связи с указанным условием договора в силу действия п. 5 ст. 488 ГК РФ в ЕГРП была внесена и запись об ипотеке. Однако после полной оплаты стоимости квартиры запись об ипотеке не была погашена. Указанные события заставили покупателя обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры исполненным надлежащим образом, признании обременения права в виде ипотеки в силу закона отсутствующим. Истец представила в суд расписку ответчика о получении полной суммы, подлежащей выплате по договору купли-продажи. Однако экспертизой не было подтверждено, что текст расписки и подпись выполнены не ответчиком-продавцом. Суд отказал в удовлетворении требований истцу ввиду невыполнения им обязательств по оплате по договору купли-продажи квартиры. Доказать, что ответчик заранее сам или с помощью других лиц обманул истца, выдав расписку с подражанием своей подлинной подписи и неполным содержанием, истец не смог (Апелляционное определение Магаданского областного суда от 02.07.2013 по делу N 2-157/2013, 33-619/2013 <3>).
--------------------------------
<3> http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=740589;dst=4294967295;rnd=177853.23795740492641926;div=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=6CCB3EC5785D5DAC1E39FC4E68A513FB;REFDOC=187025;REFBASE=18;FRAGMENT=1;REFPAGE=0;REFDST=100079%2C0;REFTYPE=CDLT_MAIN_BACKREFS;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1-100;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=1609160262177853409294260898605

Вывод: невнимательность покупателя жилья вкупе с мошенническими намерениями продавца способны сделать ипотеку "вечной". Или существенно повысить стоимость уже приобретенного покупателем жилья. Например, по соглашению сторон, но без внесения изменений в уже представленный в ЕГРП договор купли-продажи.
От автора: применительно к описанной ситуации из практики продавец, как правило, соглашается собственноручно написать полноценную расписку о получении всей оговоренной в договоре суммы и обратиться в УФРС с совместным с покупателем заявлением о погашении записи об ипотеке ввиду исполнения обязательств по договору купли-продажи, за небольшое дополнительное вознаграждение...

МИНУС N 4: ПРЕКРАЩЕНИЕ ИПОТЕКИ ПРИ НЕВОЗМЕЩЕНИИ ВСЕЙ СУММЫ ДОЛГА

Согласно п. 5 ст. 61 ФЗ "Об ипотеке" если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.
Поскольку ни о каком страховании по ипотечным сделкам вплоть до начала работы данной нормы в последней редакции (вступила в силу с 25.07.2014) речи не велось, по уже заключенным к тому времени сделкам практически это означало, что банк-залогодержатель, принявший нереализованное заложенное имущество заемщика, был обречен на неполучение всей суммы долга. Такое стало возможно благодаря спаду цен и спроса на рынке недвижимости после экономического кризиса.
В настоящее время указанная норма может быть намеренно использована при выдаче ипотечных кредитов с использованием мошеннических схем. Например, приобретаемое жилье оценивается независимым, но заинтересованным оценщиком в сумму в 1,5 - 2 раза выше реальной рыночной стоимости. Даже с учетом закладываемых банком рисков, при обращении взыскания на заложенное имущество и попытках его реализации закономерно оказывается, что и покупателя на него даже за сниженную цену нет, да и реальной стоимости его недостаточно для покрытия суммы долга.
Пример из практики.
Банк обратился с иском к Заемщику о взыскании денежных средств по кредиту, мотивируя свои требования тем, что ответчик является должником по кредитному договору, судом обращено взыскание на предмет залога - часть жилого дома с земельным участком. Однако кредитный договор продолжает действовать независимо от решения суда, которым с Заемщика взыскана задолженность по кредитному договору по состоянию на <дата> и обращено взыскание на заложенное имущество, которое передано банку. В ходе рассмотрения дела суд установил, что поскольку в рамках исполнительного производства торги по продаже имущества не состоялись, банк согласился на предложение судебного пристава-исполнителя об оставлении за собой имущества должника. Право собственности на часть дома и земельный участок было зарегистрировано за банком, а исполнительное производство окончено. После учета стоимости нереализованного имущества задолженность ответчика, по мнению истца, осталась непогашенной, в связи с чем банк выставил требования о взыскании непогашенной суммы долга. Суд отказал банку в удовлетворении требования в связи с применением нормы п. 5 ст. 61 ФЗ "Об ипотеке", указав, что указанная норма подлежит применению к настоящему спору, поскольку решение об оставлении части дома и земельного участка за собой было принято банком в период действия статьи 61 ФЗ "Об ипотеке" в новой редакции (Апелляционное определение Московского областного суда от 16.09.2015 по делу N 33-22156/2015 <4>).
--------------------------------
<4> http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1318573;dst=4294967295;rnd=177853.11574486992321908;div=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=3F4C407C9B951D8F70C2117AE27BF761;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=313%2C0;REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS;SORTTYPE=0;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1-100;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=16478494611778538158687194809318

Вывод 1: положения п. 5 ст. 61 ФЗ "Об ипотеке" распространяются на всех залогодателей и залогодержателей, а не только на тех лиц, которые при заключении договора об ипотеке установили положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в п. 2 и 3 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке".
Вывод 2: задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

ВЫВОДЫ

1. Минусов ипотеки в силу закона оказалось больше, чем плюсов.
2. Расторгнуть договор купли-продажи в силу норм ГК РФ можно, однако на деле без возврата уплаченной за приобретенное жилье суммы запись об ипотеке не погасить.
3. Оплата приобретаемого жилого помещения продавцу в рассрочку порождает ипотеку в силу закона. При отсутствии доказательств полной оплаты стоимости жилья и отсутствии соответствующего совместного заявления покупателя и продавца, ипотека в силу закона будет сохраняться ввиду отсутствия доказательств исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи жилья.
4. Положения п. 5 ст. 61 ФЗ "Об ипотеке" распространяются на всех залогодателей и залогодержателей, а не только на тех лиц, которые при заключении договора об ипотеке установили положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в п. 2 и 3 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке".
5. При ипотеке в силу закона в связи с действием п. 5 ст. 61 ФЗ "Об ипотеке" сохраняется высокий риск невозмещения кредитору полной суммы долга по кредиту.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
↑