• Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 777-08-62 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

Последние новости:
14.11.2017

Проект Федерального закона № 313283-7 "О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях в части введения административной ответственности за незаконную реализацию входных билетов на матчи чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года" направлен на обеспечение выполнения правительственных гарантий, а также установления административной ответственности за незаконную реализацию входных билетов на матчи чемпионата мира.

31.10.2017

Проект федерального закона "О внесении изменений в статью 8 Закона Российской Федерации "О трансплантации органов и (или) тканей человека» и статью 47 Федерального закона "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации" направлен на ликвидацию отсутствия в настоящее время в российском законодательстве максимально понятной процедуры выражения отказа человека на изъятие его  органов после смерти, что в свою очередь,  вызывает обоснованное недоверие населения к самому институту посмертного донорства.

26.10.2017

Проектом федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака» в части регулирования использования электронных курительных устройств" вводится ряд новелл, направленных на регулирование правоотношений, связанных с использованием электронных курительных устройств.

Все статьи > Аванс или задаток? Вот в чем вопрос... (Пластинина Н.)

Аванс или задаток? Вот в чем вопрос... (Пластинина Н.)

Дата размещения статьи: 12.10.2017

Аванс или задаток? Вот в чем вопрос... (Пластинина Н.)

Не раз и не два многим из нас приходилось слышать от опытных риелторов, что "теперь ввели новые изменения в законодательство, и в случае, если сделка не состоялась, задаток в любом случае подлежит возврату независимо от того, кто повинен в том, что сделка сорвалась". После таких новостей некоторых может даже охватить паника... что же это - потерялась обеспечительная часть будущей сделки? теперь никакая сделка не может быть гарантирована? или все-таки речь идет о каких-то частных случаях? Все не так критично, как кажется, но нюансы есть.

Во-первых, очень часто происходит путаница между задатком и авансом. Разберемся подробнее:
- чем задаток отличается от аванса;
- что именно стоит выбрать в зависимости от условий конкретной ситуации сделки с недвижимостью;
- почему задаток может быть признан авансом;
- почему суды все-таки постановляют задаток вернуть.

1. Задаток - вещь надежная?!

Сделка купли-продажи недвижимого имущества по своей сути является договорным обязательством и, соответственно, регулируется разделом 3 части 1 ГК РФ и главой 30 (параграф 7) части 2 ГК РФ.
Согласно части 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с частями 1 - 2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В соответствии с ч. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Опасения риелторов и сторон будущей сделки купли-продажи недвижимости основаны на судебной практике признания судами задатка авансом. В большинстве случаев споры с такими решениями были основаны на положениях части 3 ст. 380 ГК РФ.
Сразу необходимо оговориться, что популярная практика признания задатка авансом была свойственна до внесения изменений в норму статьи 380 ГК РФ (напомним, что п. 4 о распространении нормы на условия предварительного договора был введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, норма вступила в действие 01.06.2015). Позиция судов тех времен хорошо отражена на нижеприведенном примере из практики.
Пример из практики: между продавцом и покупателем 21.01.2013 (то есть до введения в действие нормы части 4 ст. 380 ГК РФ) был заключен предварительный договор купли-продажи с условием о заключении договоров купли-продажи девяти земельных участков в будущем. По истечении указанного срока договоры не были заключены, причем каждая сторона указывала на виновность другой. В обеспечение исполнения обязательств продавцу покупателем был передан задаток. В связи с тем что договоры не были заключены, продавец оставил задаток себе. Покупатель обратился в суд за взысканием суммы задатка. Суд удовлетворил требования истца. А свое решение обосновал следующим.
Суд посчитал, что ответчик приобрел денежные средства без каких-либо правовых оснований в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, и пришел к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительными договорами, прекратились, а полученные ответчиком по предварительным договорам денежные средства являются неосновательным обогащением и подлежат возврату в силу ст. 1102 ГК РФ в пользу истца. Суд, применив ч. 3 ст. 380 ГК РФ, положения ст. 381 ГК РФ, пришел к выводу, что задаток в представленной ситуации на самом деле является авансом.
Суд в своем решении указал, что предварительный договор по своей правовой природе является договором организационного характера и не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом, а содержит лишь обязательство сторон по заключению основных договоров купли-продажи.
Таким образом, суд пришел к выводу о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительным договорам, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 ст. 381 ГК РФ.
Суд постановил взыскать с несостоявшегося продавца сумму задатка, признанного судом авансом, в пользу несостоявшегося покупателя, да еще и взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2016 по делу N 33-48669/2016).
Данная позиция корреспондирует с позицией высших судебных инстанций (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583), согласно которой исполнение предварительного договора не может быть обеспечено задатком. Но данная правовая позиция актуальна для правоотношений, возникших до 01.06.2015 (до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ).
Однако даже в период до внесения изменений в норму ст. 380 ГК РФ имелась и иная правовая позиция Верховного суда РФ, согласно которой исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (см. Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2016 N 37-КГ16-6; Определение Верховного Суда РФ от 19.04.2016 N 18-КГ16-29). После вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (с 01.06.2015) нормы, аналогичные правовой позиции, содержатся в п. 4 ст. 380 ГК РФ.
Данная позиция была основана на том, что ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Таким образом:
- основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст. 329 ГК РФ);
- задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа;
- ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ, ч. 4 ст. 380 ГК РФ).
Однако и с началом действия новой нормы части 4 ст. 380 ГК РФ практика признания неправомерными действий продавцов об удержании задатков в обстоятельствах, если основная сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, продолжилась. И каждый раз находятся новые причины принятия судами таких решений. Рассмотрим наиболее популярные среди них.

1.1. Задаток подлежит возврату, если сделка не состоялась из-за внешних обстоятельств

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. В соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Довольно часто причиной незаключения сделки становится отказ в разрешении сделки органа опеки и попечительства. Возможность получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, необходимость которого обусловлена положениями Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", ст. ст. 28, 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ. При этом суды оценивают отказ как событие, которое не отвечает признакам неизбежности, так как не зависит от воли сторон предварительного договора купли-продажи.
По мнению судов, препятствие в заключении договора купли-продажи по причине отказа в выдаче разрешения органа опеки на осуществление сделки купли-продажи нельзя расценивать как неисполнение договора стороной, заплатившей задаток, поскольку невозможность исполнения обязательства вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает.
Пример из практики: уже после вступления в силу новой нормы ч. 4 ст. 380 ГК РФ продавец и покупатель заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, покупатель передал продавцу очень крупный задаток. Однако в связи с тем, что ему орган опеки и попечительства не дал разрешения на совершение сделки, он не смог заключить основной договор купли-продажи. Продавец задаток несостоявшемуся покупателю не вернул. Покупатель обратился в суд за взысканием суммы задатка в судебном порядке. И суд постановил... вернуть его покупателю. Разрешая спор, суд, сославшись на п. 1 ст. 381, ст. 416 ГК РФ, указал, что вина истца в уклонении от заключения основного договора не установлена, ее действия были добросовестными и свидетельствовали о намерении приобрести квартиру ответчика, чего она не смогла сделать по причинам, от нее не зависящим (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 30.03.2017 N 33-3277/2017 <1>).
--------------------------------
<1> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOJ&n=1917609&dst=0&profile=0&mb=LAW&div=ARB&BASENODE=2556475799-1717874264&SORTTYPE=1&rnd=263249.3240629627&ts=21629149858670920718&REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS&REFBASE=LAW&REFSEGM=-1&REFDOC=214557&REFDST=10670&REFPAGE=0&dirRefFld=65534%2C18%2C214557#0

Вывод: даже если задаток дан уже после вступления нормы части 4 ст. 380 ГК РФ и сделка расстроилась по вине покупателя, суд может обязать продавца вернуть сумму задатка несостоявшемуся покупателю только потому, что признает, что отказ от сделки со стороны покупателя обусловлен внешними причинами, не зависящими от самого покупателя.
Между тем вышеописанная позиция суда у многих вызывает негодование. Покупатель, который должен при сделке купли-продажи учитывать интересы своих несовершеннолетних детей, по сути, может и должен заранее спрогнозировать мнение органа опеки и попечительства, может и должен заранее узнать критерии, по которым дается оценка одобрения сделки, и т.д. Как говорится во многих случаях споров, не связанных с жилищными проблемами, суды указывают на то, что сторона должна была и могла проявить должную осмотрительность, имела возможность спрогнозировать и т.д. (такие аргументы принятого решения суда очень характеры для налоговых споров, например). Однако в спорах о жилье и несостоявшихся сделках купли-продажи такой позиции не озвучивалось.

1.2. Для удержания задатка должно быть четкое основание!

В подавляющем большинстве стороны, заключив предварительный договор и обменявшись задатком, просто ждут наступления даты-икс, которая определена как крайняя для заключения основного договора купли-продажи. И если сделка просто не состоялась, продавец склонен априори считать, что не состоялась она по вине покупателя. И оставляет себе задаток. Однако, как показывает практика, для этого должны быть основания, а не только факт несостоявшейся сделки. Иными словами, стороны должны проявлять инициативу в заключении сделки, например направлять другой стороне уведомление-приглашение заключить оговоренную запланированную сделку. В противном случае обязательства после даты-икс прекратятся, задаток уже ничего не будет обеспечивать. А потому будет подлежать возврату.
Пример из практики: продавец и покупатель решили в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимости. По предварительному договору покупатель в обеспечение своих интересов передал продавцу задаток. Однако сделка не состоялась. Каждая сторона обвиняла другую в том, что сделка не состоялась именно по вине противоположной стороны.
Установив, что до окончания срока, определенного предварительным договором, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основной сделки, суд, исходя из положения п. 6 ст. 429 ГК РФ, обоснованно признал обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными и в связи с этим отсутствие оснований для удержания ответчиком денежных средств, перечисленных истцом по предварительному договору. Суд признал данную сумму неосновательным обогащением и удовлетворил требования истца об их возврате и уплате процентов за пользование ими, обосновав решение нормами статей 1102, 1107 и 395 ГК РФ (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 24.01.2017 по делу N 33-496/2017 <2>).
--------------------------------
<2> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOJ&n=1917874&dst=0&profile=0&mb=LAW&div=ARB&BASENODE=2556475799-1717874264&SORTTYPE=1&rnd=263249.1495329506&ts=21629149858670920718&REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS&REFBASE=LAW&REFSEGM=-1&REFDOC=214557&REFDST=10670&REFPAGE=0&dirRefFld=65534%2C18%2C214557#0

Вывод: если стороны в предварительном договоре обговорили конкретную дату для заключения основного договора купли-продажи недвижимости, но сделку так и не заключили в указанный день, обвинения любой из сторон в ее виновности срыва сделки будут лишь голословными. Если ни одна из сторон не требовала заключения сделки в оговоренный день, то после наступления данной даты обязательства сторон по предварительному договору будут считаться прекращенными, а задаток - подлежащим возврату.

1.3. Продавец! Если "проморгал" дату основной сделки - верни задаток!

Пример из практики: продавец и покупатель намеревались заключить договор купли-продажи недвижимости. В качестве обеспечения заключения в будущем основного договора продавцу был передан задаток. Однако сделка не состоялась. Продавец оставил задаток себе, полагая, что в незаключении сделки виновен покупатель: он не смог собрать нужную сумму для покупки дома. Суд, однако, рассматривая иск покупателя к продавцу о взыскании суммы задатка, с мнением продавца не согласился и постановил задаток вернуть покупателю. В обоснование своего решения суд привел следующие аргументы. Продавец не представил доказательства отказа от сделки покупателя, не обосновал свои доводы о том, что сделка не состоялась по вине покупателя. Суд выяснил, что продавец направил покупателю письменное предложение о заключении основного договора купли-продажи только после наступления оговоренной в предварительном договоре даты предполагаемой сделки.
Из этого суд решил, что предоставленным п. 5 ст. 429 ГК РФ правом на понуждение заключить основной договор ответчик не воспользовался. Суд указал, что нельзя признать доказанным, что основной договор не заключен между сторонами исключительно по вине истца (покупателя). Сам по себе факт утраты истцом интереса к приобретению имущества ответчика не свидетельствует о наличии вины истца как потенциального покупателя имущества. Суд постановил вернуть задаток покупателю (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 15.02.2017 по делу N 33-3009/2017 <3>).
--------------------------------
<3> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOJ&n=1867057&dst=0&profile=0&mb=LAW&div=ARB&BASENODE=2556475799-1717874264&SORTTYPE=1&rnd=263249.24942219608=21629149858670920718&REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS&REFBASE=LAW&REFSEGM=-1&REFDOC=214557&REFDST=10670&REFPAGE=0&dirRefFld=65534%2C18%2C214557#0

Вывод: для того чтобы иметь законные основания для оставления задатка себе, продавец должен заблаговременно озаботиться сбором доказательств факта отказа покупателя от сделки. Простое ожидание наступления даты сделки, оказывается, вовсе не означает, что покупатель отказался от сделки и что последняя не была совершена по его вине.
Таким образом, для того чтобы удержание задатка обладало признаками правомерности, продавцу необходимо ДО наступления оговоренной даты заключения основного договора направить покупателю письменное уведомление с приглашением заключить основной договор.
В противном случае при возникновении спора суд, вполне вероятно, может решить, что доказательств несовершения сделки по вине покупателя... нет.

2. Аванс хлипок и ничего не гарантирует...

Опасаясь попасть в сложную ситуацию с задатком, многие продавцы и покупатели предпочитают использовать аванс. Однако даже при выборе аванса в качестве обеспечения будущей сделки можно попасть в неприятную ситуацию.
Пример из практики: москвич Дмитрий <4> вот уже четыре месяца пытается купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Сначала он обратился в банк и получил одобрение на кредит, действующее в течение 120 дней. После долгих поисков нашлась подходящая квартира, стороны договорились о продаже и приступили к оформлению сделки. Однако на завершающей стадии она сорвалась. "Я отдал аванс, но до периода оценки продавец резко повысил цену на 500 тыс. руб. В результате мы забрали аванс и разошлись", - рассказывает Дмитрий. С новым вариантом квартиры история повторилась, но Дмитрий согласился купить квартиру и по повышенной цене.
--------------------------------
<4> http://money.rbc.ru/news/592566499a7947e0e294d10c

Вывод: аванс призван, конечно, успокоить продавца в согласовании будущей сделки. Однако в случае, если сделка не состоится по любой причине, аванс подлежит возврату покупателю в неизменном виде. Кроме того, и продавец волен в любой момент передумать и просто вернуть аванс.
Аванс ничего не обеспечивает и не гарантирует, что сделка будет совершена в будущем, а тем более на согласованных условиях.
С 01.06.2015 вступили в действие также нормы § 8 ГК РФ об обеспечительном платеже (введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ).
Согласно ст. 381.1 ГК РФ обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. А при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. По сути нормы, обеспечительный платеж и является тем, что мы давно именуем авансом. В норме части 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В делах по спорам об авансе в настоящее время встречаются споры, основным обстоятельством которых является то, что и аванс пробуют признать задатком.
Это делается путем включения в предварительный договор купли-продажи недвижимости условия о возврате обеспечительного платежа в двойном размере. Однако это не соответствует положениям ст. 381.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж не может быть произвольно по соглашению сторон приравнен к задатку. Именно такой позиции придерживаются суды при рассмотрении споров о взыскании обеспечительного платежа в повышенном размере.
Пример из практики: истец К.Н. обратилась в суд с иском к продавцу о взыскании денежных средств. Требования были основаны на предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 10.08.2015 В обеспечение обязательств, предусмотренных договором, ответчик получила от истца обеспечительный платеж, указанные денежные средства входят в стоимость продаваемой квартиры. По условиям предварительного договора, если в оговоренный срок при отсутствии вины истца не состоится подписание договора купли-продажи квартиры, обеспечительный платеж подлежит возврату истцу в двойном размере. Основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика. До истечения срока действия предварительного договора ответчик произвела возврат денежных средств. Требование истца о выплате оставшейся суммы платежа было оставлено ответчиком без удовлетворения. В связи с чем истец К.Н. просила суд взыскать данную сумму с продавца.
Суд отказал истцу в иске. В обоснование своего отказа суд сослался на то, что предварительный договор был заключен между риелтором (выступавшим по доверенности от покупателя) и продавцом. В предварительном договоре не было оговорено, что основной договор должен заключаться между продавцом и покупателем, а не между риелтором и продавцом. Кроме того, возврат обеспечительного платежа был произведен продавцом по требованию риелтора, а не по собственной инициативе.
Суд указал, что из содержания предварительного договора не представляется возможным достоверно установить, кто является стороной указанного договора (покупателем), что свидетельствует о том, что при заключении указанного договора стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. Более того, истцом не представлено надлежащих допустимых доказательств в подтверждение своих доводов о том, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине продавца. Сам по себе возврат продавцом истцу обеспечительного платежа не свидетельствует об отказе продавца от заключения сделки.
Кроме того, включение в предварительный договор купли-продажи квартиры условия о возврате обеспечительного платежа в двойном размере суд признал не соответствующим положениям ст. 381.1 ГК РФ (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.11.2016 по делу N 33-42173/2016 <5>).
--------------------------------
<5> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOJ&n=1720616&dst=0&profile=0&mb=LAW&div=ARB&BASENODE=2556475799-1717874264&SORTTYPE=1&rnd=263249.1037510029&ts=11383149859267028946&REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS&REFBASE=LAW&REFSEGM=-1&REFDOC=214557&REFDST=10671&REFPAGE=0&dirRefFld=65534%2C18%2C214557#0

Вывод 1: в предварительном договоре должны быть четко отражены все параметры будущей сделки. В противном случае неисполнение его условий можно будет оспорить.
Вывод 2: условие о возврате обеспечительного платежа в двойном размере (по аналогии с задатком) противоречит нормам ГК РФ и применению не подлежит.

Выводы

1. Даже если задаток дан после 01.06.2015, суд может постановить вернуть его покупателю.
2. Если сделка не состоялась, для законного удержания суммы задатка у продавца должны быть доказательства того, что сделка не состоялась по вине покупателя, а он (продавец) предпринимал действительные и активные попытки к заключению основного договора купли-продажи.
3. Если причиной незаключения сделки послужили внешние обстоятельства, даже если риск их наступления сторона могла бы спрогнозировать, задаток подлежит возврату.
4. В отличие от задатка, аванс не выполняет такой же обеспечительной функции, как задаток, хоть и называется "обеспечительный платеж". Независимо от причин неисполнения обязательств сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.
5. Стороны не вправе произвольно приравнять аванс (обеспечительный платеж) и задаток своей волей. Такое уравнивание противоречит норме ст. 381.1 ГК РФ и применению не подлежит.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
↑