• Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

Последние новости:
19.04.2019

Законопроектом "О внесении изменения в статью 217 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" предлагается установить, что суммы материальной помощи, не превышающие 4 000 рублей в год, выплачиваемые организацией, осуществляющей образовательную деятельность по основным профессиональным образовательным программам, студентам, аспирантам, адъюнктам, ординаторам и ассистентам-стажерам освобождаются от налогообложения.

08.04.2019

Законопроект "О жилищных субсидиях многодетным семьямнаправлен на улучшение демографической структуры современного российского общества и социально-экономического состояния государства. Кроме того, его принятие будет способствовать развитию сельской местности на территории России, что является немаловажным моментом на фоне сегодняшней урбанизации, то есть процесса роста городов, в связи с чем повышения удельного веса городского населения, возрастания роли городов во всех сферах жизни общества и преобладание городского образа жизни над сельским на всей территории страны.

30.03.2019

Законопроект направлен на установление новеллы, которая позволит обеспечить и защитить права и интересы вкладчиков, оказавшихся жертвами недобросовестных кредитных организаций, которые не включили указанных вкладчиков - физических лиц в реестр вкладчиков по различным причинам. Десятки тысяч добросовестных граждан нашей страны, лишившихся зачастую последних средств к существованию, будут иметь дополнительные гарантии защиты своих прав и могут быть уверены, что государство защитит их интересы и сбережения.

Все статьи > Правовое регулирование несостоятельности застройщика (Шишмарева Т.П.)

Правовое регулирование несостоятельности застройщика (Шишмарева Т.П.)

Дата размещения статьи: 27.12.2017

Правовое регулирование несостоятельности застройщика (Шишмарева Т.П.)

Правовое регулирование несостоятельности застройщика как особого должника производится по нормам § 7 гл. IX ФЗ от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <1>, оно отличается некоторыми особенностями по сравнению с иными должниками. Оценивая существо правовых отношений между застройщиком и дольщиком, необходимо отметить рисковый характер инвестиционного договора, при этом риск был возложен ранее, главным образом, на дольщика. Однако в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ <2> внесены изменения, при этом предусмотрено уменьшение риска для дольщиков при предоставлении застройщику кредита.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.
<2> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.

Лица, участвующие в деле о банкротстве застройщика

Должником согласно пп. 1 п. 1 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющий привлечение денежных средств или имущества участников строительства. Р.Т. Мифтахутдинов выделяет два квалифицирующих признака для понятия "застройщик": а) привлечение денежных средств или имущества дольщиков; б) соинвестирование строительства исключительно многоквартирного дома <3>. Однако легальное определение понятия изменено ФЗ от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ <4> дополнением о возможности инвестирования строительства блокированного дома, состоящего из трех и более блоков.
--------------------------------
<3> См.: Банкротство хозяйствующих субъектов: Учебник для бакалавров / Отв. ред. И.В. Ершова, Е.Е. Енькова. М.: Проспект, 2016. С. 272 (автор главы - Р.Т. Мифтахутдинов).
<4> Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2016. N 27 (ч. II). Ст. 4237.

Среди лиц, участвующих в деле о банкротстве, в ст. 201.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" указаны участники долевого строительства с требованиями о передаче жилого помещения, в случае предъявления требования о передаче нежилого помещения оно не подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений <5>. Однако участники строительства с неденежными требованиями не приобретают статуса конкурсных кредиторов, хотя ВАС РФ признавал у них статус конкурсных кредиторов <6>. Соответственно они не наделены правом обращения с заявлением о признании застройщика несостоятельным (банкротом) <7>.
--------------------------------
<5> См.: Определение Верховного Суда РФ от 4 апреля 2016 г. N 305-ЭС15-13322(4) по делу N А41-63269/2014 // СПС "КонсультантПлюс".
<6> См.: Определение ВАС РФ от 3 марта 2014 г. N ВАС-1461/14 по делу N А36-396/2010 // СПС "КонсультантПлюс".
<7> См.: Определение Конституционного Суда РФ от 29 марта 2016 г. N 529-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Емельянова Алексея Вячеславовича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 3, пунктом 2 статьи 4, пунктом 2 статьи 7 и пунктом 2 статьи 33 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" // СПС "КонсультантПлюс".

Действующий ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" исключает возможность признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства или на жилые помещения в многоквартирном доме, строительство которого не завершено <8>. При предъявлении подобных требований к застройщику они также подлежат рассмотрению в рамках дела о его банкротстве.
--------------------------------
<8> См. об этом подробнее: Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. С. 4 - 3; N 6. С. 5 - 29; Маштакова Н.А. Признание права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства как способ защиты прав участника долевого строительства // Нотариус. 2011. N 2. С. 11 - 13; Кратенко М. Защита от чужого банкротства // ЭЖ-Юрист. 2009. N 16.

Кредиторы, участвовавшие в строительстве многоквартирного дома или дома блокированной застройки, предъявившие требования в денежной форме, приобретают статус конкурсных кредиторов с момента проверки обоснованности требования и его установления в специальной процедуре, регулируемой ст. ст. 71, 100 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Денежным требованием признается и требование о возврате денежной суммы, уплаченной по договору, признанному недействительным или незаключенным, и (или) о возврате денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику (абз. 3, 4 пп. 4 п. 1 ст. 201.1). Денежным требованием в судебной практике признается требование дольщика о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства о передаче жилого помещения <9>, которое, правда, не учитывается в составе денежного обязательства при обращении в суд с заявлением о признании застройщика банкротом.
--------------------------------
<9> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2015) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. N 5.

Участники строительства, предъявившие требования в денежной форме, предварительно должны их преобразовать способами, установленными ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а именно: а) расторжение договора (абз. 1 пп. 4 п. 1 ст. 201.1), после чего они вправе требовать возврата переданных застройщику денежных средств или денежной компенсации переданного застройщику имущества, а также возмещения причиненных ему убытков в размере реального ущерба; б) при введении конкурсного производства преобразование возможно посредством одностороннего отказа от договора (п. 1 ст. 201.5). Договор участия в долевом строительстве, подлежащий государственной регистрации, признается расторгнутым со дня направления уведомления другой стороне об одностороннем отказе от исполнения договора (п. 4 ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ). Запись о расторжении договора в Единый государственный реестр прав производится по заявлению одной из сторон договора (п. 4 ст. 25.1 от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <10>).
--------------------------------
<10> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Кредиторы с неденежными требованиями имеют особый статус, отличный от статуса конкурсного кредитора, однако и их требования также подлежат установлению согласно ст. ст. 71, 100 Закона.
Права требования к застройщику могут возникать на основе любых договоров. Следует учитывать правовую позицию Президиума ВАС РФ, которая была высказана в Постановлении от 12 марта 2013 г. N 15510/12 по делу N А71-13368/2008, в соответствии с которой дольщик вправе предъявить требование к застройщику при отсутствии регистрации договора участия в долевом строительстве, если он является добросовестным, оплатившим стоимость жилого помещения. У такого дольщика не возникает право залога на объект незавершенного строительства <11>.
--------------------------------
<11> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 12 марта 2013 г. N 15510/12 по делу N А71-13368/2008 // СПС "КонсультантПлюс".

Как конкурсные кредиторы участники строительства имеют право подавать заявление о признании застройщика несостоятельным (банкротом), участвовать в собраниях (комитетах) кредиторов, в том числе и в собрании участников строительства, быть участниками мирового соглашения с должником. Кредиторы с неденежными требованиями также вправе участвовать в собрании кредиторов с правом голоса.
Сообщество кредиторов при признании застройщика несостоятельным (банкротом) представлено не только собранием кредиторов, участниками которого выступают конкурсные кредиторы, кредиторы с требованиями о передаче жилого помещения (п. 9 ст. 201.1, п. п. 5, 6 ст. 201.6), уполномоченные органы, а и особым собранием - собранием участников строительства, компетенция которого определена ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (п. 11 ст. 201.10, п. 1 ст. 201.11, ст. 201.12).
Защита прав дольщиков возможна и посредством предъявления требования к поручителю, а также к страховщику, у которого застрахована ответственность застройщика. Выбор способа защиты зависит от усмотрения дольщика. В целях дополнительной защиты прав дольщиков, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, над имуществом которых введены процедуры несостоятельности, в ст. 23.2 Закона о долевом строительстве предусмотрена возможность формирования специального фонда за счет взносов застройщиков. С 1 июля 2017 г. изменились требования к размеру уставного капитала застройщика. Введена ответственность единоличного органа юридического лица и главного бухгалтера за нецелевое использование привлеченных денежных средств дольщиков. При предоставлении застройщику банком кредита в нем для участников строительства открываются счета эскроу, которые позволяют снизить риски участников строительства, а также предоставляют банку возможность осуществлять контроль за целевым использованием выданного кредита.
Кроме того, в деле о банкротстве участвует также уполномоченный орган государства, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства.

Меры по обеспечению требований кредиторов

Особо регулируются в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" меры по обеспечению требований кредиторов.
В целях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства кооперативу, созданному дольщиками, законодатель предусматривает возможность введения арбитражным судом, рассматривающим дело о несостоятельности застройщика, запрета на изменение арендатора в договоре аренды земельного участка, заключенного застройщиком для строительства многоквартирного дома. Запрет также касается государственной регистрации изменений, вносимых в такой договор аренды, а также иных распоряжений арендодателем указанным земельным участком. Такой запрет действует до завершения конкурсного производства.

Правовые последствия введения процедуры несостоятельности

ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установлены особые процессуальные последствия в отношении порядка разрешения споров по поводу недвижимого имущества между застройщиком и иными лицами (ст. 201.8).
Законодатель вводит квазиисковую процедуру разрешения споров, возникающих между застройщиком и иными лицами в рамках производства по делу о несостоятельности (банкротстве). Разрешение спора завершается вынесением судебного акта - определения об удовлетворении требования или об отказе в удовлетворении требования, которое может быть обжаловано.
На основании определения арбитражного суда может быть выдан исполнительный лист.

Установление требований кредиторов: порядок и сроки

Требования кредиторов могут быть предъявлены в любой процедуре несостоятельности (банкротстве) с соблюдением сроков, установленных ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Для застройщиков - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей используются различные процедуры. В случае несостоятельности индивидуального предпринимателя наряду с нормами гл. X Закона субсидиарно применяются также и нормы § 7 гл. IX Закона.
В процедуре наблюдения срок для предъявления требований кредиторами - 30 дней с даты опубликования сообщения о введении процедуры. В процедуре финансового оздоровления и внешнего управления требования могут быть предъявлены в любой момент, в конкурсном производстве - в течение двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника несостоятельным (банкротом) и введения процедуры конкурсного производства. Пропуск установленного в конкурсном производстве срока означает для конкурсного кредитора изменение его статуса (п. 4 ст. 142). Восстановление пропущенного срока законодательством о несостоятельности не предусмотрено (п. 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июля 2005 г. N 93 "О некоторых вопросах, связанных с исчислением отдельных сроков по делам о банкротстве" <12>).
--------------------------------
<12> Вестник ВАС РФ. 2005. N 10.

В § 7 "Банкротство застройщика" содержатся нормы и о иных сроках предъявления требований кредиторами с учетом производимых ими преобразований.
Временный управляющий и конкурсный управляющий обязаны письменно уведомить всех известных им участников строительства о введении процедуры несостоятельности и праве кредиторов предъявить требования к должнику.
Денежные и имущественные требования кредиторов рассматриваются арбитражным судом для проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр требований кредиторов.
Установленные судом денежные требования включаются арбитражным управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении требований в реестр требований кредиторов. Требования граждан - участников строительства, которые имеют статус конкурсных кредиторов, включаются в реестр требований кредиторов в третью очередь. Требования юридических лиц и публичных образований - участников строительства вносятся в четвертую очередь.
Признанные арбитражным судом обоснованными требования кредиторов о передаче жилого помещения вносятся арбитражным управляющим в специальный реестр требований о передаче жилых помещений, если участник долевого строительства полностью или частично исполнил свои обязательства по договору, в том числе и в денежном эквиваленте (ст. 201.7). Правила ведения реестра требований о передаче жилых помещений регулируются Федеральным стандартом деятельности арбитражных управляющих <13>.
--------------------------------
<13> См.: Приказ Минэкономразвития РФ от 20 декабря 2012 г. N 72 "Об утверждении Федерального стандарта деятельности профессиональной арбитражных управляющих "Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений" // Российская газета. 2012. 14 марта.

Кредитор с требованием о передаче жилого помещения вправе его преобразовать в денежное требование как при невозможности исполнения обязательства в натуре, так и при наличии у должника такой возможности. При этом размер денежного требования ограничен денежной суммой, переданной застройщику, и размером реального ущерба, причиненного кредитору. Законодатель устанавливает предел ответственности застройщика размером реального ущерба, исчисляемого в определенном законом порядке (п. 2 ст. 201.5).
Кредиторы с требованиями о передаче жилого помещения, которые проголосовали на собрании участников строительства против передачи объекта незавершенного строительства и отказавшиеся участвовать в такой передаче, также вправе преобразовать их в денежные требования при вынесении арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства (п. 13 ст. 201.10).
Если происходит передача объекта незавершенного строительства кооперативу, а требования участника строительства при этом не погашаются полностью, то и в этом случае происходит их преобразование в денежные требования в части, не погашенной такой передачей.

Удовлетворение требований кредиторов -
участников строительства

ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривает два способа удовлетворения требований участников строительства.
Во-первых, расчеты производятся в денежной форме, если требование внесено в реестр как требование конкурсного кредитора. Удовлетворение требований кредиторов в денежной форме производится в процедурах финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства в очередности, установленной ст. ст. 201.9, 201.14 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Особенностью несостоятельности застройщика является установление привилегированного положения для граждан - участников строительства среди иных конкурсных кредиторов и уполномоченных органов.
Требования граждан - участников строительства удовлетворяются в третью очередь, если они не имеют статуса залогодержателя. Требования юридических лиц и публичных образований, участвующих в строительстве многоквартирных домов, подлежат удовлетворению в четвертую очередь, если ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не предусмотрено иное.
После удовлетворения требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов подлежат удовлетворению реституционные требования кредиторов по недействительной сделке, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (п. 2 ст. 61.2) и по сделке с предпочтительностью, если она отвечает признакам, указанным в п. 3 ст. 61.3.
Во-вторых, участники строительства, предъявившие должнику требования об исполнении обязательства, получают удовлетворение в натуре при соблюдении определенных условий.
Удовлетворение этих требований возможно двумя способами: а) посредством передачи участнику строительства жилого помещения в многоквартирном доме, строительство которого завершено, а также б) посредством передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства кооперативу.
Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются кооперативу в качестве отступного взамен исполнения по договору. Законодатель в данном случае использует прием, позволяющий должнику достичь соглашения о прекращении обязательства не с каждым из кредиторов, а со всеми из них одновременно.
Одновременно законодатель предусматривает возможность преобразования требования в денежное для тех кредиторов, которые, участвуя в собрании участников строительства, отказались от участия в передаче потребительскому кооперативу объекта незавершенного строительства и земельного участка (абз. 1 п. 13 ст. 201.10).
Обособленно удовлетворяются требования залогодержателей. Среди залогодержателей следует выделить участников строительства, с которыми ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривает два способа расчетов. Требования залогодержателей, не участвовавших в строительстве, удовлетворяются в денежной форме.
Необходимо разграничивать случаи, когда предмет залога отчуждается и расчеты производятся за счет стоимости предмета залога, а также передачу предмета залога участникам строительства при его завершении и передачу прав на объект незавершенного строительства созданному участниками строительства кооперативу, когда расчеты производятся не за счет стоимости, вырученной от продажи предмета залога, а за счет иного имущества должника или денежных средств, внесенных на погашение требований залогодержателей участниками строительства или третьим лицом (третьими лицами). Кроме того, необходимо учитывать, является ли залогодержатель участником строительства. Указанными обстоятельствами предопределена особенность удовлетворения требований.
Если права на предмет залога переходят на основании определения арбитражного суда к кооперативу, то расчеты с залогодержателями, которые не участвовали в строительстве, осуществляются за счет иного имущества должника, а при его недостаточности - за счет денежных средств, внесенных участниками строительства или третьим лицом (третьими лицами) на депозитный счет арбитражного суда. В этом случае расчеты производятся в размере 60% от заявленного залогодержателем требования, так как законодатель указывает, что денежные средства должны быть внесены в размере, достаточном для погашения требований залогодержателей (п. 6 ст. 201.10; пп. 5 п. 3 ст. 201.11).
Оценивая исполнение обязательства перед залогодержателем, не участвующим в строительстве многоквартирного дома, внесением денежных средств в депозит суда, можно сделать вывод о том, что исполнение обязательств должника производится третьим лицом или третьими лицами по правилам п. 2 ст. 313 ГК РФ, а именно - участниками строительства (кредиторами должника) или иным третьим лицом (третьими лицами).
При этом к участникам строительства, чьи требования обеспечены залогом, исполнившим обязательства должника, переходят согласно п. 5 ст. 313 ГК РФ права кредитора. Исполнив обязательства должника, например, перед банком, предоставившим кредит застройщику, дольщики вправе предъявить в этом размере требование к должнику, поскольку в кредитном договоре произошла перемена кредитора, а не прекращение обязательства исполнением.
В случае невозможности передачи объекта незавершенного строительства потребительскому кооперативу предмет залога подлежит продаже. Удовлетворение требований залогодержателей производится в пропорциях, установленных законом.
Не удовлетворенные за счет стоимости предмета залога требования залогодержателей, которые участвовали в строительстве многоквартирного дома, подлежат удовлетворению в составе кредиторов третьей очереди, если требования предъявлены гражданами, а для кредиторов, не являющихся участниками строительства, а также для юридических лиц - в четвертую очередь, если оказалось недостаточно денежных средств, оставшихся после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди (из 10%), а также после текущих кредиторов (из 5%).
Однако и для кредиторов с денежными требованиями предоставляется возможность их погашения посредством передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства потребительскому или иному кооперативу (п. 14 ст. 201.10).

Библиографический список

1. Банкротство хозяйствующих субъектов: Учебник для бакалавров / Отв. ред. И.В. Ершова, Е.Е. Енькова. М.: Проспект, 2016.
2. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N N 5, 6.
3. Кратенко М. Защита от чужого банкротства // ЭЖ-Юрист. 2009. N 16.
4. Маштакова Н.А. Признание права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства как способ защиты прав участника долевого строительства // Нотариус. 2011. N 2. С. 11 - 13.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
↑