• Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 777-08-62 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

Последние новости:
06.02.2018

Законопроект "О Конституционном Собрании Российской Федерации" подготовлен в соответствии со статьями 134 и 135 Конституции Российской Федерации. Законопроект определяет порядок внесения предложения о пересмотре положений глав 1. 2 и 9 Конституции Российской Федерации, порядок созыва и деятельности Конституционного Собрания, порядок принятия решений Конституционного Собрания, включая порядок принятия новой Конституции Российской Федерации. Законопроект состоит из шести глав и тридцати четырех статей.

29.01.2018

Законопроектом предлагается дополнить статью 28 Закона о рекламе частью 31 следующего содержания: "Реклама услуг микрофинансовых организаций должна содержать информацию о размере процентной ставки за пользование микрозаймом (в процентах годовых), сумме и сроке возврата микрозайма, перечне всех дополнительных расходов заемщика, связанных с получением, обслуживанием и возвратом микрозайма, штрафных санкциях за нарушение срока возврата микрозайма".

17.01.2018

Законопроект направлен на совершенствование гражданского законодательства. Основной его целью является представление заемщику возможности самостоятельно оценить положительные и отрицательные стороны двух способов погашения долга и сделать собственный выбор, нести ответственность за собственный выбор.

Все статьи > Актуальные проблемы управления многоквартирными домами (Свит Ю.П.)

Актуальные проблемы управления многоквартирными домами (Свит Ю.П.)

Дата размещения статьи: 08.02.2018

Актуальные проблемы управления многоквартирными домами (Свит Ю.П.)

Начавшаяся в 1990-х годах приватизация жилых помещений, развитие рынка жилья привели к тому, что большинство многоквартирных домов утратили качества единого объекта и превратились в совокупность жилых и нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам. Имущество, которое находится в общем пользовании, стало объектом общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Данные изменения потребовали соответствующего изменения системы управления многоквартирными домами.
Такая система была закреплена в разделе VIII Жилищного кодекса. В нем регламентируются порядок выбора способа управления многоквартирным домом, полномочия и порядок формирования совета многоквартирного дома, распределяются обязанности по предоставлению коммунальных услуг, ответственность управляющих субъектов за их ненадлежащее оказание и т.д.
Однако управление многоквартирным домом не исчерпывается действиями управляющих компаний по предоставлению коммунальных услуг, выполнению работ по содержанию и ремонту. В Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами под соответствующей деятельностью понимается выполнение стандартов, направленных на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме <1>. То есть управление охватывает не только непосредственную деятельность по выполнению работ и указанию услуг, но и прогнозирование, планирование соответствующей деятельности, принятие решений, а также контроль их выполнения <2>.
--------------------------------
<1> Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" // СЗ РФ. 2013. N 21. Ст. 2652.
<2> Рехтина И.В., Шунина О.А. Управление многоквартирным домом: правовые и экономические аспекты // Семейное и жилищное право. 2011. N 5. С. 45 - 47.

Таким образом, хотя в ЖК РФ управление многоквартирными домами ограничивается деятельностью совета многоквартирного дома и управляющих организаций, понятие управления является более широким. Система управления многоквартирным домом основывается на самоуправлении, осуществляемом посредством проведения собраний собственников помещений многоквартирного дома, а также вышеупомянутого совета многоквартирного дома.
Принятие ключевых решений, касающихся судьбы многоквартирного дома, в том числе выбор способа управления, решение вопросов использования общего имущества, ремонта и реконструкции дома, относится к ведению общего собрания. Однако значительное количество собственников помещений многоквартирных домов, их разобщенность, противоречивость их интересов, отсутствие восприятия общего имущества как своего собственного привели к тому, что активность собственников помещений оказалась весьма низкой. В значительном числе случаев созыв общего собрания, принятие им решений, в частности о выборе способа управления, превращаются в фикцию. Основными инициаторами проведения собраний и принятия необходимых решений стали органы местного самоуправления. После выбора способа управления многоквартирным домом решение многих вопросов, отнесенных к ведению собрания собственников, де-факто осуществляется управляющими организациями. Представляется, что эффективное управление многоквартирными домами возможно только в условиях развитых отношений найма жилого помещения, когда основной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан будет не приобретение жилых помещений в собственность, а получение их на основании договора найма жилого помещения. При этом многоквартирные дома будут находиться в собственности одного или нескольких субъектов, осуществляющих сдачу жилых помещений внаем в качестве предпринимательской деятельности. Только в данном случае, когда дом имеет единого собственника или нескольких сособственников, но не происходит "распыления" права собственности до той степени, что собственники перестают относиться к общему имуществу, как к своему, именно в этом случае собственники смогут принимать продуманные решения, направленные на наиболее эффективное управление многоквартирным домом, его сохранение и поддержание в надлежащем состоянии.
За собственниками признается право выбора способа управления многоквартирным домом. Однако выбор ограничен способами, указанными в ст. 161 ЖК РФ. При этом непосредственное управление применимо, только если количество квартир в доме не более тридцати. Таким образом, основными способами управления многоквартирными домами являются управление некоммерческой организацией, созданной самими собственниками - товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным потребительским кооперативом, и привлечение управляющей организации по договору об управлении многоквартирным домом. При этом следует отметить, что жилищные потребительские кооперативы имеют основной целью решение жилищных проблем граждан путем строительства и приобретения жилых помещений в собственность (п. 1 ст. 110 ЖК РФ). Деятельность по управлению многоквартирными домами такими кооперативами является сопутствующей и объясняется тем, что на начальном этапе собственником помещений многоквартирного дома становится кооператив, а его члены приобретают право собственности на жилые помещения только после полного внесения паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 1 ст. 129 ЖК РФ). Вместе с тем действующее законодательство не предусматривает изменения статуса жилищного кооператива в случаях, когда все члены кооператива полностью выплатили паевые взносы и стали собственниками жилых помещений. В результате единственной целью существования кооператива остается управление многоквартирным домом. Поскольку такой важный признак кооператива, как наличие паевых отношений, отпадает, а основная цель достигнута, изначально в Законе о введении в действие ЖК РФ <3> предусматривалась обязанность жилищных кооперативов, в которых все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные жилые помещения, преобразоваться в ТСЖ или ликвидироваться (ст. 14). Однако данное положение было признано утратившим силу (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" <4>). Представляется, что необходимость в реорганизации кооператива и преобразовании его в ТСЖ все же существует. С прекращением паевых отношений сохраняются только правоотношения по управлению многоквартирным домом, которые не отличаются от правоотношений по управлению, существующих у ТСЖ.
--------------------------------
<3> Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 15.
<4> СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.

Деятельность по управлению многоквартирными домами весьма подробно регулируется законодательством. Им устанавливается порядок осуществления данной деятельности, минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядок их оказания и выполнения <5>.
--------------------------------
<5> Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" // СЗ РФ. 2013. N 21. Ст. 2652; Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения". URL: http://www.pravo.gov.ru.

ТСЖ или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ТСЖ или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору. Таким образом, законодательство допускает не только простую, но и двухуровневую систему управления многоквартирным домом.
Изначально деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договора могла осуществляться любыми субъектами хозяйственной деятельности. Отсутствие четких требований к управляющим организациям, с одной стороны, упрощало доступ предпринимателей на рынок соответствующих услуг и должно было стимулировать развитие конкуренции, с другой - вызывало недоверие населения к вновь создаваемым управляющим компаниям, что, в свою очередь, привело к низкой активности собственников при решении вопроса о выборе управляющих компаний и сохранению значительной части жилищного фонда в управлении государственных унитарных предприятий.
Необходимость нормирования и жесткого контроля в области управления многоквартирными домами была очевидной. Изначально в целях повышения качества оказания услуг и доверия населения к управляющим компаниям было предложено использовать саморегулирование. К преимуществам саморегулирования можно отнести наличие компенсационного фонда, что гарантирует возмещение вреда в случае оказания некачественных услуг, создание профессиональных стандартов деятельности, развитие добросовестной конкуренции как между участниками рынка, так и между самими СРО. Саморегулируемые организации, конкурируя, вправе для своих членов устанавливать повышенные требования к качеству работ и услуг относительно минимальных требований, установленных государством. Тем более управляющие компании сами стали создавать некоммерческие объединения, выполнявшие, по сути, отдельные функции СРО. В теории обосновывалась необходимость обязательного членства управляющих организаций в саморегулируемых организациях, что находило отражение в предлагавшихся законопроектах <6>. Однако присутствовала и другая позиция, согласно которой управление многоквартирными домами должно осуществляться в разрешительном порядке, что позволит укрепить законность и сократить количество злоупотреблений в данной сфере <7>. В качестве целей введения лицензирования указывалось освобождение рынка от недобросовестных управляющих организаций, повышение ответственности управляющих компаний за качество предоставляемых услуг.
--------------------------------
<6> Савицкая О.Г. Некоторые аспекты правового положения саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами // Семейное и жилищное право. 2011. N 2. С. 3 - 7.
<7> Субанова Н.В., Хусяйнова С.Г. К вопросу о лицензировании управляющих компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства // Юрист. 2014. N 19. С. 36 - 40.

В итоге с 1 мая 2015 г. было введено лицензирование компаний, управляющих многоквартирными домами на основании договора. На деятельность ТСЖ и жилищных потребительских кооперативов требование о лицензировании распространено не было.
Как указывается в Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2020 г. (далее - Стратегия развития ЖКХ) <8>, эффективность этого механизма должна определяться в ходе мониторинга ситуации в сфере управления многоквартирными домами, в том числе с использованием показателя удовлетворенности потребителей качеством предоставленных услуг.
--------------------------------
<8> Распоряжение Правительства РФ от 26 января 2016 г. N 80-р "Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года". URL: http://www.pravo.gov.ru.

Специалисты, анализируя первые результаты лицензирования, отмечают, что оно привело к переделу рынка управления многоквартирными домами в интересах местных властей.
Так, председатель думского Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская, отвечая на вопросы ведущего "Коммерсантъ FM", отметила, что введение лицензирования в сфере управления жилищным фондом - это совершенно необоснованная акция. Целью было освободить рынок от криминальных управляющих организаций. Тем не менее было совершенно очевидно, что это приведет к переделу рынка жилья. Так, Москва и Санкт-Петербург практически ликвидировали конкурентную среду в сфере управления жилищным фондом <9>. К примеру, в Москве практически 80% жилищного фонда находится в управлении государственных бюджетных учреждений, создаваемых в муниципальных районах. Причем эффективность деятельности данных учреждений, судя по рейтингу 2015 г., невысока <10>.
--------------------------------
<9> URL: http://www.kommersant.ru.
<10> URL: http://gosjkh.ru/company/moskva?page=6.

Не повысилась и надежность управляющих компаний, так как лицензионные требования в сфере управления многоквартирными домами минимальны (п. 1 ст. 193 ЖК РФ).
Стратегия развития ЖКХ предусматривает установление дополнительных лицензионных требований к управляющим организациям - требований к уставному капиталу, материально-технической базе, финансовому состоянию и др.
Недостатком механизма лицензирования является также то, что он не затрагивает некоммерческие управляющие организации - ТСЖ и жилищные кооперативы. В Стратегии развития ЖКХ указывается на необходимость рассмотрения вопроса о создании профессионального общественного объединения управляющих организаций в целях формирования единых профессиональных стандартов осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, представления мнения профессионального сообщества по актуальным вопросам, возникающим в сфере управления многоквартирными домами, и участия совместно с заинтересованными органами власти в выработке необходимых решений. Участниками таких объединений должны стать не только управляющие компании, но и некоммерческие управляющие организации - ТСЖ и жилищные кооперативы.
Таким образом, очевидно, что система лицензирования деятельности управляющих компаний нуждается в совершенствовании. Кроме того, имеется потребность в саморегулировании деятельности по управлению многоквартирными домами.
В качестве одного из ключевых направлений реформирования в Стратегии развития ЖКХ указывается формирование активных и ответственных собственников помещений в многоквартирных домах, обладающих всеми правами на принятие решений относительно своего дома и реальными возможностями реализации этих прав, а также определенным уровнем ответственности за принимаемые решения. Однако правила, установленные включенным в 2012 г. в Жилищный кодекс РФ разделом IX "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах", практически не оставляют собственникам свободы выбора в решении вопроса о проведении капитального ремонта и формирования для этого необходимых фондов. Из положений Жилищного кодекса следует, что решение вопроса о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома фактически полностью было передано региональным органам исполнительной власти. Таким образом, правомочие общего собрания собственников помещений многоквартирного дома на решение вопроса о капитальном ремонте становится, по сути, номинальным или по крайней мере в значительной мере зависящим от требований, установленных законодательством субъекта РФ: предельные сроки проведения собственниками помещений в многоквартирных домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов определяются региональной программой капитального ремонта.
Таким образом, в регулировании отношений управления многоквартирными домами наметились две противоречивые тенденции. С одной стороны, это стремление переложить все бремя ответственности за содержание и ремонт многоквартирного дома на собственников помещений, что предполагает повышение их активности и самостоятельности в принятии решений, касающихся вопросов управления многоквартирным домом, с другой - тенденция к монополизации и усилению государственного регулирования и контроля в сфере управления многоквартирными домами.
Негативные моменты, связанные с деятельностью управляющих организаций, позволили утверждать, что наиболее приемлемой формой управления многоквартирным домом являются товарищества собственников недвижимости (ТСН), к которым относится и ТСЖ <11>. Однако двадцатилетний опыт создания и деятельности ТСЖ выявил серьезные недостатки данного способа и возможность его эффективного использования только при наличии определенных условий. Эффективность деятельности ТСЖ во многом зависит от наличия сложившихся социальных взаимосвязей собственников помещений многоквартирного дома, уровня их благосостояния, состояния самого многоквартирного дома. Как показывает практика, достаточно часто ТСЖ не могут справиться с поставленными задачами, в частности с обеспечением содержания и ремонта общего имущества, оплатой коммунальных услуг, что в конечном итоге приводит к их банкротству. Негативные последствия, вызванные банкротствами ТСЖ, повлекли за собой разработку законопроекта, исключающего ТСЖ из числа субъектов несостоятельности <12>. В обоснование данного предложения указывается на то, что в действующем законодательстве отсутствуют механизмы реализации конкурсного производства в отношении ТСЖ и жилищных кооперативов, что влечет нарушение прав собственников. Так, зачастую при формировании конкурсной массы в имущество должника включаются объекты общего имущества в многоквартирном доме, находящиеся в общей долевой собственности, а не в собственности ТСЖ. Сложность применения процедур банкротства к ТСЖ также в том, что у них, как правило, отсутствует дорогостоящее ликвидное имущество <13>. Тем не менее представляется, что полностью исключать возможность банкротства ТСЖ не следует, тем более что законодательство не исключает приобретение ТСЖ собственного имущества, в том числе недвижимого, и участие его в хозяйственной деятельности (ст. 152 ЖК РФ). Однако регулирование банкротства указанных организаций должно осуществляться с учетом необходимости защиты интересов собственников помещений многоквартирного дома и обеспечения управления домом в период проведения процедур банкротства в отношении ТСЖ.
--------------------------------
<11> Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. Товарищество собственников недвижимости (ТСН) как эффективный способ управления многоквартирными домами // Семейное и жилищное право. 2015. N 4. С. 26 - 30.
<12> Проект Федерального закона N 238759-6 "О внесении изменений в статьи 61 и 65 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 7.23.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 13.03.2013) // СПС "КонсультантПлюс".
<13> Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений в статьи 61 и 65 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 7.23.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" // СПС "КонсультантПлюс".

Литература

1. Кириченко О.В. Товарищество собственников недвижимости (ТСН) как эффективный способ управления многоквартирными домами / О.В. Кириченко, Е.В. Накушнова, Л.П. Кириченко // Семейное и жилищное право. 2015. N 4. С. 26 - 30.
2. Рехтина И.В. Управление многоквартирным домом: правовые и экономические аспекты / И.В. Рехтина, О.А. Шунина // Семейное и жилищное право. 2011. N 5. С. 45 - 47.
3. Савицкая О.Г. Некоторые аспекты правового положения саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами / О.Г. Савицкая // Семейное и жилищное право. 2011. N 2. С. 3 - 7.
4. Субанова Н.В. К вопросу о лицензировании управляющих компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства / Н.В. Субанова, С.Г. Хусяйнова // Юрист. 2014. N 19. С. 36 - 40.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
↑