• Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

Последние новости:
19.04.2019

Законопроектом "О внесении изменения в статью 217 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" предлагается установить, что суммы материальной помощи, не превышающие 4 000 рублей в год, выплачиваемые организацией, осуществляющей образовательную деятельность по основным профессиональным образовательным программам, студентам, аспирантам, адъюнктам, ординаторам и ассистентам-стажерам освобождаются от налогообложения.

08.04.2019

Законопроект "О жилищных субсидиях многодетным семьямнаправлен на улучшение демографической структуры современного российского общества и социально-экономического состояния государства. Кроме того, его принятие будет способствовать развитию сельской местности на территории России, что является немаловажным моментом на фоне сегодняшней урбанизации, то есть процесса роста городов, в связи с чем повышения удельного веса городского населения, возрастания роли городов во всех сферах жизни общества и преобладание городского образа жизни над сельским на всей территории страны.

30.03.2019

Законопроект направлен на установление новеллы, которая позволит обеспечить и защитить права и интересы вкладчиков, оказавшихся жертвами недобросовестных кредитных организаций, которые не включили указанных вкладчиков - физических лиц в реестр вкладчиков по различным причинам. Десятки тысяч добросовестных граждан нашей страны, лишившихся зачастую последних средств к существованию, будут иметь дополнительные гарантии защиты своих прав и могут быть уверены, что государство защитит их интересы и сбережения.

Все статьи > Решения собственников помещений многоквартирных домов, имеющие юридическое значение (Бандо М.В.)

Решения собственников помещений многоквартирных домов, имеющие юридическое значение (Бандо М.В.)

Дата размещения статьи: 02.02.2019

Решения собственников помещений многоквартирных домов, имеющие юридическое значение (Бандо М.В.)

С учетом появления в результате принятия Федерального закона от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ в Гражданском кодексе РФ главы 9.1 "Решения собраний" важной и актуальной задачей для доктрины жилищного права является выяснение соотношения правил ГК РФ и жилищного законодательства в отношении решений собраний собственников помещений в многоквартирных домах.
Наиболее распространенные подходы к решениям собраний в современной юридической литературе - это, с одной стороны, понимание их в качестве особого рода сделок и, с другой стороны, понимание их в качестве особого вида юридических актов <1>. Не углубляясь в данную проблематику, поскольку она требует отдельного рассмотрения, отметим, что, по мнению автора настоящей публикации, значение этого вопроса не столь велико, как это может показаться на первый взгляд. Несмотря на наличие в цивилистическом учении о юридических фактах общих теоретических построений о юридических актах - волевых действиях, направленных на достижение гражданско-правовых последствий <2>, никаких общих норм о юридических актах в ГК РФ нет.
--------------------------------
<1> Развернутый обзор позиций см.: Кривушева С.С. Решения собраний как юридические факты в российском гражданском праве: Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2017. С. 37 - 53.
<2> Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве // Категории науки гражданского права: Избранные труды: В 2 т. М.: Статут, 2017. Т. 2. С. 168 - 177.

При этом в силу п. 2 ст. II.-1:101 Модельных правил европейского частного права "юридическим актом признается заявление или соглашение, выраженное прямо или предполагаемое в силу поведения, непосредственно направленное на создание правовых последствий. Юридический акт может быть односторонним, двусторонним или многосторонним" <3>. Это мало чем отличается от легального определения сделки, содержащегося в ст. 153 ГК РФ: в Модельных правилах отсутствуют слова о том, что это непременно действия граждан и юридических лиц, имеющиеся в ГК РФ. В п. 103 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - ППВС N 25) под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц (выделено мной. - М.Б.), с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. При этом не обязательно воля всех участников сообщества должна быть направлена на достижение соответствующих правовых последствий. Именно в этом усматривается основное догматическое отличие сделок от решений собраний <4>.
--------------------------------
<3> Модельные правила европейского частного права / Пер. с англ.; науч. ред. Н.Ю. Рассказова. М.: Статут, 2013. С. 117.
<4> См.: Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. М.: Статут, 2016. Т. 1. С. 280 - 281. Автор параграфа - Д.В. Федотов.

В комментарии к модельным правилам подчеркивается: "Всем правовым системам известна идея акта волеизъявления, направленного на создание правового эффекта, и все знакомы с различными видами актов такой природы и регулируют их тем или иным образом" <5>. Из этой фразы можно сделать вывод, что авторы стремились охватить максимальный круг волевых юридических действий (тем более, что в п. 2 ст. II.-1:101 Модельных правил указано, что юридические акты могут быть и двухсторонними, и многосторонними) и создать для них некие универсальные правила вне зависимости от используемой в конкретном правопорядке терминологии. Безусловно, следует учитывать и тот факт, что модельные правила не являются нормативным актом и, разумеется, их создатели не учитывали ни российское законодательство, ни российскую юридическую доктрину.
--------------------------------
<5> Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law Draft Common Frame of Reference (DCFR) / Ed. Bar C., Clive E. Schulte-Nlke H. P. 173.

Как представляется, анализ действующего законодательства, скорее всего, приведет нас к выводу, что решение собраний сделкой не является. Во-первых, законодатель в ст. 8 ГК указал решения собраний в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей наряду со сделками. Во-вторых, законодатель ввел отдельную главу 9.1, посвященную решениям собраний, наряду с главой о сделках. В-третьих, в Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса РФ (проект рекомендован к опубликованию Президиумом Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (протокол N 2 от 11 марта 2009 г.) <6>, которым заложены доктринальные основы реформы положений ГК, в том числе положений о сделках и решений собраний, ничего напрямую не сказано о сделочной или несделочной природе решений собраний. Однако представляется, что использование оборотов "такой юридический акт, как решение" <7>, а не "такой особый вид сделки, как решение собрания" свидетельствует о том, что решение собрания рассматривается как особый юридический акт <8>.
--------------------------------
<6> http://privlaw.ru/sovet-po-kodifikacii/conceptions/koncepciya7/ (дата обращения: 15.09.2018).
<7> Там же. С. 51.
<8> Там же. С. 60.

Вместе с тем, если встать на позицию, что решение собрания - это юридический акт, общих правил о юридических актах в ГК нет, но есть общие положения о сделках, которых гораздо больше, чем о решениях собраний, то при обнаружении пробела в правовом регулировании отношений, связанных с решениями собраний, логичнее всего в первую очередь устранять эти пробелы с помощью общих правил о сделках, поскольку объективно это нормы, регулирующие наиболее сходные отношения. Причем применять по аналогии закона необходимо те правила о сделках, которые основаны на общих признаках с решениями собраний (волевой характер, значение направленности воли на достижение гражданско-правовых последствий), и игнорировать нормы, которые связаны с признаками сделок, отличающих их от решений собраний (основаны на принципе единогласия).
Таким образом, при рассмотрении решений собраний в качестве вида сделок правила о сделках могут применяться в качестве общей нормы, а при рассмотрении решений собраний в качестве вида юридических актов наряду со сделками - в порядке аналогии закона. Второй подход представляется более правильным.
Итак, поскольку решения собраний сделками не являются, прежде всего необходимо определиться, все ли решения собственников многоквартирных домов являются решениями собраний в смысле гл. 9.1 ГК РФ, а если нет, то какова природа таких решений и какие нормы к ним должны применяться.
Проиллюстрируем данную проблему на конкретном примере.
В силу ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе, с его расширением или надстройкой). Из данной нормы, казалось бы, однозначно следует, что такие решения должны квалифицироваться как решения собраний в смысле главы 9.1 ГК РФ. К данному выводу подталкивает и само название органа, принимающего соответствующее решение, и общий порядок принятия таких решений - большинством не менее двух третей от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46).
Однако в силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (выделено мной. - М.Б.).
Очевидно, что исходя из текста данной нормы здесь речь идет уже о принятии решения по принципу единогласия. Необходимость согласия всех собственников исключает применение правил о кворуме или большинстве. Как представляется, в данном случае речь идет не о каком-то едином юридическом факте-согласии, а о юридическом составе (или функциональном объединении юридических фактов <9>) - совокупности односторонних сделок. При отсутствии хотя бы одной такой односторонней сделки, одного такого согласия правовые последствия не наступают.
--------------------------------
<9> Термин "функциональное объединение юридических фактов" предложил В.Б. Исаков. См.: Исаков В.Б. Фактический состав в механизме правового регулирования. Саратов: Издательство Саратовского университета, 1980. С. 54 - 55.

Такое буквальное понимание данной нормы поддерживается и Верховным Судом РФ.
В п. 11 Обзора судебной практики N 2 за 2017 год, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 г. (далее - Обзор), выбран весьма специфический пример, который открывает, как представляется, не вполне обоснованно, возможности для распространительного толкования ч. 3 ст. 36 ЖК. Речь идет о реконструкции путем возведения пристройки к зданию. Такая пристройка, по мнению суда, "влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом".
Позиция эта неверна даже с точки зрения буквального соответствия закону. Конечно же, размещение пристройки на земельном участке уменьшение размера этого земельного участка не влечет. Площадь земельного участка остается той же. Уменьшение земельного участка осуществляется путем изменения его границ: раздела, перераспределения, выдела (ч. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ). При размещении пристроя речь может идти только об уменьшении площади придомовой территории многоквартирного дома. Однако придомовая территория не рассматривается как элемент общего имущества. В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу отнесен именно земельный участок.
Возможно, здесь Верховный Суд применил распространительное толкование закона, основываясь на использовании при описании земельного участка в ст. 36 ЖК РФ слов "с элементами озеленения и благоустройства". Размещение пристроя действительно, скорее всего (хоть и не обязательно), затронет элементы благоустройства. Однако соответствующей аргументации Обзор не содержит. Кроме того, видимо, по общему правилу "толкующий должен исходить из того представления, что каждое слово в законе употреблено законодателем сознательно" <10>.
--------------------------------
<10> Гуляев А.М. Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства, кассационной практики Правительствующего сената и проекта Гражданского уложения. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1913. С. 27.

Следует также иметь в виду, что положение ч. 3 ст. 36 ЖК о необходимости единогласного согласия на уменьшение размера общего имущества является исключением из общего правила. Общими нормами выступают уже упоминаемая ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, в силу которых решения о реконструкции по общему правилу принимаются общим собранием квалифицированным большинством голосов. Но ведь, как известно, "законы специальные и исключительные не подлежат распространительному толкованию" <11>. Кстати говоря, последовательное проведение такого подхода Суда к толкованию ч. 3 ст. 36 ЖК РФ приведет к выводу о том, что размещение отдельно стоящих объектов, а не пристроев на земельном участке, на котором находится многоквартирный дом, в принципе невозможно. Ведь в ч. 3 ст. 36 ЖК законодатель указал, что такое уменьшение возможно только в результате реконструкции, а возведение нового объекта на земельном участке реконструкцией не является.
--------------------------------
<11> Там же. С. 15.

Но и это еще не все, в п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ прямо указано, что к компетенции общего собрания относится принятие решений о реконструкции, в том числе с расширением многоквартирного дома. Системное толкование ст. 44 и ст. 36 ЖК неизбежно приводит к выводу, что раз законодатель, по сути, отнес реконструкцию, в результате которой может произойти уменьшение территории, прилегающей к многоквартирному дому, к компетенции общего собрания, установил порядок принятия решения квалифицированным большинством голосов, то он никак не имел в виду под уменьшением общего имущества в ст. 36 ЖК такую ситуацию.
По большому счету такое толкование означает замену принципа большинства принципом единогласия. Грубо говоря, если подавляющее большинство собственников в многоквартирном доме желают возведения пристроя, например для размещения магазина, социально значимого объекта и т.д., а один собственник противится этому, то большинство должно будет подчиниться этому одному собственнику. Правильно ли это в качестве общего подхода? Очень спорно. Как представляется, нет, это не отвечает характеру использования такого имущественного комплекса, как общее имущество многоквартирного дома, и установление квалифицированного большинства является достаточной защитой от принятия необоснованных решений. С этим тезисом также можно поспорить. Например, можно возразить, что в определенных ситуациях большинство может быть не против возведения пристроя по той причине, что его интересы это строительство не затронет, тогда как интересы тех, кто против, пострадают. Так, пристрой сделает неудобным доступ к конкретному подъезду, в котором живет меньшинство, они против, а все остальные, чьи интересы не затрагиваются, - за. В этой ситуации справедливость принципа большинства можно поставить под сомнение. Но, с другой стороны, такие примеры можно привести и по любым другим видам решений, отнесенных к компетенции общего собрания.
Во всяком случае, как я попытался показать выше, такой подход вступает в прямое противоречие с законом. Оправданность такого отступления с точки зрения политико-правовых соображений крайне сомнительна.
Но у данного подхода есть и иная опасность, которая уже иногда довольно неожиданным образом реализуется на практике. Это принципиальная установка на распространительное толкование ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, при которой под "уменьшение размера общего имущества" можно подвести все, что угодно. Действительно, раз Верховный Суд считает уменьшением общего имущества уменьшение придомовой территории, то почему бы к таковому не отнести еще что-нибудь.
Так, Свердловский областной суд в Определении от 14 декабря 2017 г. по делу N 33-19668/2017 <12> удовлетворил требование управляющей организации о сносе перегородки, отделявшей две квартиры, на том основании, что возведение такой перегородки осуществлено вопреки ст. 36 ЖК РФ без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Обращает на себя внимание это дело тем, что собственники иных помещений вообще никакого участия в деле не принимали, что неудивительно, поскольку в подавляющем большинстве случаев возведение подобных перегородок ничьих интересов не затрагивает.
--------------------------------
<12> https://oblsud--svd.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&nameop=doc&srv_num=l&number=14750746&delo_id=5&new=5&textnumber=1 (дата обращения: 15.09.2018).

Мотивируя свою позицию, суд ссылался в том числе на проанализированный выше пункт Обзора.
Суд исходил из того, что на установку перегородки и двери собственниками нескольких квартир в общем коридоре, примыкающем к этим квартирам, требуется согласие всех собственников помещений в данном доме.
Однако установка такой перегородки не влечет уменьшение размера общего имущества. Отсекаемая часть коридора не становится частью ни одного из помещений. Данная часть коридора служит для доступа к указанным квартирам и больше ни для чего. И до, и после установления перегородки с дверью данная часть коридора остается помещением, не являющимся частью квартиры и предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном доме, т.е. частью общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК). То есть п. 11 Обзора в данном случае использован не как пример аналогичного спора, а как методологическая установка для толкования. Подобно тому, как Верховный Суд распространил уменьшение общего имущества на уменьшение придомовой территории, Свердловский областной суд распространяет уменьшение общего имущества на отсечение части общего коридора в интересах нескольких собственников.
При толковании ст. 36 ЖК в системе со ст. 40 ЖК достаточно очевиден вывод, что согласие всех собственников требуется только в том случае, когда часть общего имущества утрачивает свои признаки и назначение обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме. Установление же подобной перегородки лишь меняет порядок пользования общим имуществом многоквартирного дома.
На самом же деле установление таких перегородок самовольно, конечно же, не допускается; в силу п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, а в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ такие решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом, судя по анализируемому судебному акту, решение общего собрания собственников по вопросу о сохранении перегородки предоставлялось суду, хотя, судя по всему, оформлено оно было с нарушениями. Но, главным образом, суд проигнорировал это решение по той причине, что в данной ситуации, по мнению суда, требуется согласие всех собственников, а не большинства.
Если представить, что в данном случае речь должна идти о решении собрания, но такое решение будет оформлено с какими-то дефектами, то необходимо учитывать, что в части, не противоречащей специальному регулированию, к решениям общих собраний применима глава 9.1 ГК РФ (ст. 181.1 ГК). В силу ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). При этом по общему правилу нарушение закона при проведении общего собрания влечет его оспоримость, т.е. возможность заявления специального иска по правилам ст. 181.4 ГК РФ, в том числе с соблюдением порядка уведомления, предусмотренного п. 6 ст. 181.4 ГК.
Как представляется, в данной ситуации также нет никаких оснований для распространительного толкования, однако, по всей видимости, именно на такой подход к определению судьбы общего имущества многоквартирного дома и сторонам жилищных отношений следует рассчитывать в подобных ситуациях.
Приведенные в данной статье примеры свидетельствуют о том, как важно определиться, какие решения относительно общего имущества являются решениями собраний, а какие - сделками. Решение данного вопроса не носит сугубо теоретический характер, а влияет на права и интересы конкретных граждан.

Список использованной литературы

1. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. М.: Статут, 2016.
2. Гуляев А.М. Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства, кассационной практики Правительствующего сената и проекта Гражданского уложения / А.М. Гуляев. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1913.
3. Исаков В.Б. Фактический состав в механизме правового регулирования / В.Б. Исаков. Саратов: Издательство Саратовского университета, 1980.
4. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве / О.А. Красавчиков // Категории науки гражданского права: Избранные труды: В 2 т. М.: Статут, 2017. Т. 2.
5. Кривушева С.С. Решения собраний как юридические факты в российском гражданском праве: Дис. ... канд. юрид. наук / С.С. Кривушева. Екатеринбург. 2017.
6. Модельные правила европейского частного права / Пер. с англ.; науч. ред. Н.Ю. Рассказова. М.: Статут, 2013.
7. Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law Draft Common Frame of Reference (DCFR) / Ed. Bar C., Clive E. Schulte-Nlke H.C.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
↑